Comment Emmanuel Macron a détruit le marché immobilier… et ruiné les propriétaires

Entre explosion des taux, fiscalité dissuasive, réglementations kafkaïennes et surprotection des locataires, le quinquennat Macron restera dans l’histoire comme celui de la destruction méthodique du marché immobilier français. Sous couvert d’écologie, de modernité ou de lutte contre les rentes, l’État a mis à terre ce qui constituait l’un des derniers piliers de la classe moyenne : l’accès à la propriété et la possibilité de sécuriser son avenir par l’investissement locatif.

Le crédit asphyxié, l’accession condamnée

En 2017, un couple d’actifs pouvait encore emprunter à 1 % sur 25 ans. À cette époque, devenir propriétaire restait accessible pour les classes moyennes, grâce à des conditions de crédit historiquement favorables. En 2025, les taux d’intérêt dépassent les 4 %. Le choc est violent. Certes, la BCE a relevé ses taux pour contenir l’inflation, mais le gouvernement français n’a mis en place aucun mécanisme d’amortissement.

Ni prêts aidés à grande échelle, ni garanties d’État, ni plan de soutien aux primo-accédants. Résultat : l’octroi de crédits immobiliers s’est effondré de plus de 50 % en deux ans. Les banques, soumises aux règles de Bâle et à des exigences prudentielles renforcées, ont durci leurs critères. Même les bons dossiers sont aujourd’hui retoqués. Ce sont les jeunes, les familles modestes, les indépendants qui paient l’addition.

L’accession à la propriété est devenue un rêve inaccessible. Dans les zones tendues, les loyers s’envolent, mais acheter reste hors de portée. On assiste à une véritable exclusion bancaire. L’État a regardé le marché se figer, sans jamais intervenir.

Construire ? Mission impossible

En parallèle, le gouvernement a méthodiquement sapé les bases de la construction neuve. Au nom de la transition écologique, des règles toujours plus contraignantes ont été imposées : zéro artificialisation nette, RE2020, DPE opposable, interdiction progressive de location des passoires thermiques… Sans oublier la disparition programmée des dispositifs Pinel, Censi-Bouvard ou encore la réduction du PTZ.

Les maires, paralysés par la peur des recours, refusent de délivrer des permis de construire. Les promoteurs jettent l’éponge, faute de visibilité ou de rentabilité. Le coût du foncier, la hausse des matériaux, les contraintes techniques rendent les opérations impossibles à équilibrer. Résultat : en 2024, la France est tombée à moins de 250 000 logements neufs construits, loin des 500 000 nécessaires pour répondre à la demande.

La pénurie est organisée. Et ceux qui prétendent défendre le climat par l’arrêt de la construction n’ont visiblement jamais dû chercher un logement abordable à Bordeaux, Lyon ou Nice.

Le bailleur devenu suspect

C’est peut-être le virage le plus toxique de cette politique : avoir désigné les propriétaires comme boucs émissaires. Dans le discours officiel, le “proprio” est un rentier, un privilégié, un exploiteur. On oublie qu’il s’agit, dans la majorité des cas, d’un ménage modeste, d’un retraité, d’un épargnant qui a investi dans un petit T2 en prévision de l’avenir.

Mais la réalité est là : le gouvernement a méthodiquement découragé l’investissement locatif. Encadrement des loyers dans les zones tendues, fiscalité confiscatoire (jusqu’à 62 % de prélèvements sur les revenus fonciers), explosion de la taxe foncière, disparition des avantages fiscaux, restrictions sur la location meublée, incertitudes juridiques liées aux diagnostics… tout a été fait pour faire fuir les bailleurs.

À cela s’ajoute une législation ubuesque qui protège de manière excessive les locataires, y compris lorsqu’ils ne paient pas. En cas d’impayé, le délai moyen d’expulsion dépasse 18 mois. Ajoutez à cela la trêve hivernale, les recours suspensifs, la saturation des tribunaux : pendant ce temps, le propriétaire continue à payer les charges, les impôts, et parfois le crédit.

Et que dire des squatteurs, qu’il est souvent plus difficile d’expulser que des locataires en titre ? Même les parlementaires de la majorité l’ont reconnu du bout des lèvres, sans jamais corriger en profondeur un droit locatif devenu à sens unique.

La fiscalité punitive, encore et toujours

L’un des grands mythes du macronisme était la “rationalisation fiscale”. Dans les faits, l’immobilier est resté un enfer fiscal. Les droits de mutation à titre onéreux (les frais de notaire) sont parmi les plus élevés d’Europe. Les revenus fonciers sont taxés comme des salaires, avec en prime 17,2 % de prélèvements sociaux. La fiscalité locale a explosé, notamment à Paris et dans les métropoles.

Et l’on ose encore s’étonner que des milliers de propriétaires préfèrent vendre ou laisser vide plutôt que louer dans des conditions aussi désavantageuses. Le signal envoyé est limpide : n’investissez pas dans l’immobilier, vous y perdrez tout. Une politique schizophrène, qui tue à petit feu un secteur qui représente pourtant près de 10 % du PIB.

Un marché figé, une économie paralysée

Les conséquences sont là, visibles et chiffrées. Les transactions ont chuté de 30 à 40 % en deux ans. Les délais de vente ont doublé. Le nombre de logements disponibles à la location a reculé dans toutes les grandes villes. Les prix baissent, mais restent inaccessibles pour ceux qui ne peuvent plus emprunter.

Ce gel du marché a des effets systémiques : perte de mobilité géographique, blocage du parcours résidentiel, chute de la production de logements, baisse de l’emploi dans le BTP, baisse des recettes fiscales locales… La crise immobilière devient une crise économique.

Et pourtant, rien ne bouge. Le ministère du Logement, réduit à un secrétariat d’État sans budget, se contente d’annonces cosmétiques. Il n’y a ni plan de relance, ni réforme structurelle, ni stratégie à long terme. Seulement des diagnostics, des injonctions, des rapports.

Une idéologie du soupçon

Ce désastre n’est pas un accident. Il est le fruit d’une idéologie technocratique, qui soupçonne la propriété privée d’être fondamentalement illégitime. Une idéologie qui considère que le marché est mauvais par essence, et que l’État doit en reprendre le contrôle intégral.

Au nom de la justice sociale, on a découragé l’épargne, puni l’investissement, paralysé la production. Au nom de l’écologie, on a gelé les territoires. Au nom de la modernité, on a technicisé à l’extrême la gestion du bâti.

Le résultat ? Un pays où les jeunes ne peuvent plus se loger, où les retraités sont spoliés, où les investisseurs se replient, et où le logement devient un luxe inaccessible.

Il est encore temps de renverser la vapeur

Pour sortir de l’impasse, il faudra du courage politique. Il faudra simplifier le droit, rééquilibrer la relation bailleur-locataire, alléger la fiscalité, sécuriser le crédit, relancer la construction. Il faudra faire confiance aux propriétaires au lieu de les punir.

Car il n’y aura pas de transition écologique, pas de justice sociale, pas de cohésion territoriale sans un marché immobilier dynamique, fluide, sain. La pierre est une base. Un pilier. Quand elle s’effondre, c’est toute la société qui vacille.